ГрК РФ Статья 53. Строительный контроль
1. Строительный контроль проводится в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства в целях проверки соответствия выполняемых работ проектной документации (в том числе решениям и мероприятиям, направленным на обеспечение соблюдения требований энергетической эффективности и требований оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов), требованиям технических регламентов, результатам инженерных изысканий, требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, а также разрешенному использованию земельного участка и ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.(в ред. Федеральных законов от 03.07.2016 N 373-ФЗ, от 03.08.2018 N 340-ФЗ)(см. текст в предыдущей редакции)2. Строительный контроль проводится лицом, осуществляющим строительство. В случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора строительного подряда строительный контроль проводится также застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, или региональным оператором либо привлекаемыми ими на основании договора индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом. Застройщик или технический заказчик по своей инициативе может привлекать лицо, осуществляющее подготовку проектной документации, для проверки соответствия выполняемых работ проектной документации.(в ред. Федеральных законов от 27.07.2010 N 240-ФЗ, от 28.11.2011 N 337-ФЗ, от 03.07.2016 N 372-ФЗ)(см. текст в предыдущей редакции)2.1. В отношении отдельных объектов федерального значения, а также иных объектов капитального строительства, строительство, реконструкцию которых планируется осуществлять полностью или частично за счет средств федерального бюджета, Правительство Российской Федерации в установленных им случаях принимает решение о проведении строительного контроля федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства, или подведомственным указанному органу государственным (бюджетным или автономным) учреждением.(часть 2.1 введена Федеральным законом от 03.08.2018 N 342-ФЗ; в ред. Федерального закона от 29.12.2020 N 468-ФЗ)(см. текст в предыдущей редакции)3. Лицо, осуществляющее строительство, обязано извещать органы государственного строительного надзора о каждом случае возникновения аварийных ситуаций на объекте капитального строительства.4. В процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, или региональным оператором в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора строительного подряда), должен проводиться контроль за выполнением работ, которые оказывают влияние на безопасность объекта капитального строительства и в соответствии с технологией строительства, реконструкции, капитального ремонта контроль за выполнением которых не может быть проведен после выполнения других работ, а также за безопасностью строительных конструкций и участков сетей инженерно-технического обеспечения, если устранение выявленных в процессе проведения строительного контроля недостатков невозможно без разборки или повреждения других строительных конструкций и участков сетей инженерно-технического обеспечения, за соответствием указанных работ, конструкций и участков сетей требованиям технических регламентов и проектной документации. До проведения контроля за безопасностью строительных конструкций должен проводиться контроль за выполнением всех работ, которые оказывают влияние на безопасность таких конструкций и в соответствии с технологией строительства, реконструкции, капитального ремонта контроль за выполнением которых не может быть проведен после выполнения других работ, а также в случаях, предусмотренных проектной документацией, требованиями технических регламентов, должны проводиться испытания таких конструкций. По результатам проведения контроля за выполнением указанных работ, безопасностью указанных конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения составляются акты освидетельствования указанных работ, конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения.(в ред. Федеральных законов от 28.11.2011 N 337-ФЗ, от 03.07.2016 N 372-ФЗ)(см. текст в предыдущей редакции)5. При выявлении по результатам проведения контроля недостатков указанных в части 4 настоящей статьи работ, конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения застройщик или технический заказчик может потребовать проведения контроля за выполнением указанных работ, безопасностью указанных конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения повторно после устранения выявленных недостатков. Акты освидетельствования таких работ, конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения должны составляться только после устранения выявленных недостатков.(в ред. Федерального закона от 28.11.2011 N 337-ФЗ)(см. текст в предыдущей редакции)6. В случаях, если выполнение указанных в части 4 настоящей статьи других работ должно быть начато более чем через шесть месяцев со дня окончания проведения соответствующего контроля, контроль за выполнением работ, которые оказывают влияние на безопасность объекта капитального строительства и в соответствии с технологией строительства, реконструкции, капитального ремонта контроль за выполнением которых не может быть проведен после выполнения других работ, а также за безопасностью строительных конструкций и участков сетей инженерно-технического обеспечения, если устранение выявленных в процессе проведения строительного контроля недостатков невозможно без разборки или повреждения других строительных конструкций и участков сетей инженерно-технического обеспечения, должен быть проведен повторно с составлением соответствующих актов.7. Замечания застройщика, технического заказчика, лица, ответственного за эксплуатацию здания, сооружения, или регионального оператора, привлекаемых ими для проведения строительного контроля лиц, осуществляющих подготовку проектной документации, о недостатках выполнения работ при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объекта капитального строительства должны быть оформлены в письменной форме. Об устранении указанных недостатков составляется акт, который подписывается лицом, предъявившим замечания об указанных недостатках, и лицом, осуществляющим строительство.(в ред. Федеральных законов от 28.11.2011 N 337-ФЗ, от 03.07.2016 N 372-ФЗ)(см. текст в предыдущей редакции)7.1. После завершения строительства, реконструкции объекта капитального строительства подписывается акт, подтверждающий соответствие параметров соответственно построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям проектной документации (в том числе решениям и мероприятиям, направленным на обеспечение соблюдения требований энергетической эффективности и требований оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов), лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора строительного подряда, а также лицом, осуществляющим строительный контроль, в случае осуществления строительного контроля на основании договора), за исключением случаев осуществления строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства, садовых домов.(часть 7.1 введена Федеральным законом от 03.08.2018 N 340-ФЗ)8. Порядок проведения строительного контроля устанавливается Правительством Российской Федерации.(в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 340-ФЗ)(см. текст в предыдущей редакции)
Инструкция по приемке квартиры
ПРИЕМКА КВАРТИРЫ
Что взять с собой на приемку?
1. Паспорт и договор.
2. Планшет, несколько листов бумаги, 2 ручки.
3. Мел, бумажный скотч и смываемый маркер. Нужно будет помечать, где недостатки: клеить скотч и писать на нем пометки, маркером обводить царапины и окалины на стеклопакетах.
4. Тестер электричества или небольшой электроприбор (зарядку от телефона).
5. Зажигалку и свечку. По отклонению пламени можно понять, работает ли вентиляция, дует ли из щелей в окнах.
6. Лампочку — проверять патроны.
7. Фонарик.
8. Рулетку.
9. Уровень L-2м, отвес (нитку и грузик).
10. Табурет или стремянку.
11. По желанию — сменную одежду или обувь.
12.Лазерный построитель плоскостей или лазерный нивелир для проверки стен и полов. Обязательно с разверткой луча 360° в обоих плоскостях.
13.Тепловизор для проверки в холодное время года наружных стен и окон на промерзание
I. Что смотрим: соответствие плана реальным размерам квартиры.
Основание:
СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные»;
СНиП 2.08.01-89 «Жилые здания» (приложение 1,2)ч.5 ст.15 ЖК РФ;
п.п. 3.33 – 3.36 и п.3.39 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (утв. Приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 г. № 37);
п.п. 1, 2, 6 прил.2 СНиП 2.08.01-89, п.п. В1 – В3 прил.В СНиП 31-01-2003.
Что проверяем:
Измерьте размеры всех помещений и сравните их с указанными в договоре размерами.
Общую площадь квартир следует определять как сумму площадей их помещений, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий — 0,5, для балконов и террас — 0,3, для веранд и холодных кладовых – 1,0.
Жилая площадь квартиры определяется как сумма жилых комнат (п.3.35 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 г. № 37.
Приказ Росстата от 11.03.2009 N 37 «Об утверждении Методологических положений по системе статистических показателей, разрабатываемых в статистике строительства и инвестиций в основной капитал».)
Площадь помещений жилых зданий следует определять по их размерам, измеряемым между отделанными поверхностями стен и перегородок на уровне пола (без учета плинтусов) (п.В1 прил.В СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные»).
Площадь, находящаяся в пределах дверного проема, в площадь квартиры не включается (п.3.39 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 г. № 37).
II. Что смотрим: температура поверхностей.
Основание:
СП 50.13330.2012 «Тепловая защита зданий». Поэлементные требования в пункте 5.2, таблица 5.
Что проверяем:
Итого для жилых зданий:
— t перекрытий над проездами, подвалами и тех. подпольями не должна отличаться более чем на 2 градуса от температуры воздуха в помещении;
— t покрытий и чердачных перекрытий — не более чем на 3 градуса;
— t наружных стен — не более чем на 4 градуса.
III. Что смотрим: поверхности полов, потолков, стен.
Основание:
СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции».
Что проверяем:
Между плитами не должно быть перепадов по высоте, поэтому стыки заделывают раствором. Если перепады есть, застройщик должен выровнять перепад на стыке.
Если потолок выполнен из монолитного бетона, допускается отклонение до 7,5 мм на одном метре или не более 1,45 см на трехметровой длине. Максимальная толщина выступов или наплывов должна быть до 2-х мм при диаметре в 1 см.
Перепад стяжки пола может составлять отклонение стяжки по горизонтали не должно превышать 0,2 % на всю длину комнаты (не более 50 мм).
1. Что смотрим: устройство стяжки.
Основание:
СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия».
Пособие к СНиП 3.04.01-87 «Рекомендации по устройству полов»
Что проверяем:
Отклонение толщины стяжки, от проектной, не должно превышать 10% (п.4.43).
Отклонение поверхности стяжки от горизонтальной плоскости или от заданного уклона допускается не более 0,2% соответствующего размера помещения, но не более 50 мм (п.4.24).
Просветы между контрольной 2-х метровой рейкой и проверяемой поверхностью стяжки не должны превышать (п.4.24):
— для покрытий полов из плит поливинилацетатных, рулонных на основе синтетических волокон, линолеума, паркета и поливинилхлоридных плит — 2 мм;
— для покрытия полов из плит других видов — 4 мм;
Внешний вид поверхности покрытия не должны иметь выбоин, трещин, вздутий и т.д. (п.4.43).
Трещины, выбоины и открытые швы в элементах пола не допускаются (Пособие п.8.11).
Примыкание монолитной стяжки к стенам и перегородкам (п.4.17).
Стяжки, укладываемые по звукоизоляционным прокладкам или засыпкам, в местах примыкания к стенам и перегородкам и другим конструкциям, необходимо уложить с зазором шириной 20 — 25 мм на всю толщину стяжки и заполнить аналогичным звукоизоляционным материалом. Монолитные стяжки должны быть изолированы от стен и перегородок полосами из гидроизоляционных материалов.
Сцепление стяжки с нижележащими элементами пола или перекрытия (п.4.43). На участках, где изменение характера звучания при простукивании укажет на отсутствие сцепления, сплошная стяжка должна быть переложена.
2. Что смотрим: штукатурка поверхностей.
Основание:
СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия».
Пособие к СНиП 3.04.01-87 «Рекомендации по устройству полов».
Что проверяем:
Прочность сцепления покрытия из штукатурных составов внутренних оштукатуренных поверхностей с основанием — не менее 0,1 МПа (п.3.67).
Отклонения поверхности от вертикали(п.3.12):
— на 1 метр — не более 1 мм;
— на всю высоту помещения – не более 5 мм.
Отклонения поверхностей по горизонтали (п.3.12):
— на 1 метр — не более 1 мм.
Неровности поверхностей плавного очертания при контроле 2-х метровой рейкой на 4м2 (п.3.12) не более 2-х штук глубиной (высотой) до 2-х мм.
Отклонения дверных и оконных откосов от вертикали и горизонтали (п.3.12):
— на 1 метр — не более 1 мм;
— на весь элемент — не более 3 мм;
Отклонения ширины дверных и оконных откосов, от проектной, не должны превышать 2мм (п.3.12).
Стены без штукатурки:
– отсутствие трещин в материалах конструкции и качество заделки швов;
– допустимые отклонения — 15 мм на всю высоту стены.
IV. Что смотрим: работу системы вентиляции.
Основание:
СП 60.13330.2012 «Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха».
Что проверяем:
Отдушины должны быть минимум в кухне и санузле.
Закройте входную дверь, откройте одну створку окна и проверьте тягу на выходе — пламя зажигалки (спички) должно отклоняться внутрь вентиляционной шахты. На крайних этажах в теплое время года вентиляция может не работать — это нормально.
При работающей естественной вентиляции лист бумаги, приложенный к вентиляционному отверстию должен удерживаться потоком выходящего воздуха.
V. Что смотрим: система отопления, водоснабжения.
Основание:
СП 73.13330.2012 Внутренние санитарно-технические системы зданий.
Что проверяем:
Вертикальные трубопроводы не должны отклоняться от вертикали более чем на 2 мм на 1м длины.
Расстояние от поверхности штукатурки до оси трубопроводов при диаметре условного прохода до 32 мм включительно при открытой прокладке должна составлять не более 55мм
Стояки подачи воды должны стоять вертикально и надежно фиксироваться с помощью специальных хомутов.
Наибольшее расстояние между средствами крепления трубопроводов:
— неизолированных – при диаметре: -15 мм/2,5 м; -20 мм/3 м; -25 мм/3,5м.
— изолированных — при диаметре: -15 мм/1,5 м; -20 мм/2 м; -25 мм/2 м.
В водомерном узле должно быть следующее оборудование — запорный кран, фильтр грубой очистки, а также счетчик учета воды.
Требуется проверить работу системы и качество стыков.
– Возле стояков все должно быть сухо
– Запорные краны не должны быть разболтанными
– На выводах канализации должны стоять заглушки
Счетчики должны быть опломбированы и расположены так, чтобы с них было удобно снимать показания(не забудьте сразу их записать)
Если установлены ванна, раковина и унитаз – проверяем на сколы
VI. Что смотрим: радиаторы, конвекторы.
Основание:
СП 60.13330.2012 «Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха»
№ 261-ФЗ «Об энергосбережении».
СП 73.13330.2012 Внутренние санитарно-технические системы зданий.
Что проверяем:
Проверьте надёжно ли закреплён радиатор, и не болтается ли он.
Число кронштейнов следует устанавливать из расчета один на 1 м поверхности нагрева чугунного радиатора, но не менее трех на радиатор (кроме радиаторов в две секции), а для ребристых труб — по два на трубу.
Замерьте расстояние до стены, пола и подоконника, минимальные значения должны быть:
– до подоконника —5 см. и более;
– до пола — 6 см. и более;
– от стены — не менее 2,5 см.
В процессе приемки отопительной системы важно обратить внимание на наличие специальных кранов для стравливания воздуха и регуляторов температуры.
Если квартира принимается летом и проверить работу батарей не получается, сделайте запись в смотровой лист «Проверка невозможна ввиду отсутствия отопления».
Если квартира укомплектована пластинчатыми конвекторами, то они в обязательном порядке должны иметь съемные защитные кожухи.
VII. Что смотрим: оконные блоки и стеклопакеты.
Основание:
ГОСТ Р 56926-2016 «Конструкции оконные и балконные различного функционального назначения для жилых зданий. Общие технические условия»
ГОСТ 24866-2014 «Стеклопакеты клееные. Технические условия»
Что проверяем:
Не допускается наличие сколов и царапин ПВХ профилей.
Не допускается повреждений стеклопакетов, их разгерметизация.
Проверить наличие защитной пленки на профилях.
Штапики стеклопакетов должны быть выполнены по размеру, значительные швы между штапиками не допускаются.
Головки строительных шурупов должны быть заглублены в профиле коробки, посадочные отверстия закрыты декоративными колпачками, заглушками.
Запирающие приборы должны обеспечивать надежное запирание открывающихся элементов, должно присутствовать плавное, легкое, без заеданий открывание и закрывание створок.
Проверьте правильность монтажа – откройте окно и оставьте створку в таком положении: она должна оставаться неподвижной.
Должны присутствовать ручки открывания, декоративные заглушки шарниров.
Зажигалкой проверьте не дует ли из-под подоконника и швов между рамой и проёмом.
Выгляните наружу и проверьте наличие отливов, а также что монтажная пена закрыта специальной лентой или шпатлёвкой.
VIII. Что смотрим: электропроводка и оборудование.
Основание:
ПУЭ-7 «Правила устройства электроустановок»
СНиП 3.05.06-85 «Электротехнические устройства»,
ГОСТ Р 50571.5.52-2011. «Электроустановки низковольтные».
Что проверяем:
Если в договоре указано наличие розеток, звонка и патронов под лампочки? Если да, то проверяем их наличие и работоспособность:
– вкрутите свою лампочку в цоколь;
– воткните штепсель в розетку;
– проверьте работу розеток.
Если розеток не предусмотрено, то проверьте наличие электричества.
Проверьте наличие заземления: кабель к розеткам должен идти трёхжильный.
Проверьте наличие в ванной ШДУП (шина дополнительного уравнивания потенциалов — дополнительная защита от поражения током).
Проверьте работу УЗО (устройство защитного отключения) — в щитке нажмите на УЗО кнопку «Test», электричество должно отключиться.
Попросите у застройщика схему электропроводки.
Снимите показания счётчика.
IX. Что смотрим: входная дверь.
Основание:
ГОСТ 31173-2003 «Блоки дверные стальные. Технические условия»,
СП 50.13330.2012 «Тепловая защита зданий»,
СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные»
Что проверяем:
Входная дверь в квартиру должна обеспечивать звукоизоляцию и теплоизоляцию:
– индекс изоляции от воздушного шума — не менее 32 дБ
– воздухопроницаемость — не более 1,5 кг/(м²×ч)
К сожалению, измерить эта показатели подручными средствами не получится, но можно попросить сертификат на входные двери
На месте проверяем правильность установки:
– открываем дверь и оставляем в таком положении — она не должна произвольно открываться или закрываться.
– уровнем проверьте ровно ли установлена дверная коробка.
Все недостатки, которые вы обнаружили при приемке, записывайте в дефектный акт. При этом лучше в процессе осмотра можно всё записывать на черновик, а потом уже переписать в акт.
Примечание: Квартира «под ключ» (с чистовой отделкой).
Особенность чистовой отделки в том, что квартира готова для проживания. Покупателю остается занести мебель и личные вещи, после чего в квартиру можно въезжать. Как правило, жилье «под ключ» сдается в элитных новостройках, поэтом проблемы возникают редко. Но выполнить проверку все равно необходимо. Отдельное внимание уделяется качеству ремонта, правильности установки элементов электрической системы. Принципы контроля такие же, как и при проверке квартиры с черновой отделкой.